update 2011

IMMOBILIENKAUF in Brasilien
- die einzelnen Schritte und dafür nötigen Dokumente

Beurkundungspflicht in Brasilien

Das Grundbuch "registro de imoveis"
Die Registrierung der Immobilie muß immer im jeweiligen Munizipio registriert sein, in einem dafür zuständigem CARTORIO
Achtung: eine politische Gemeinde besteht oft aus mehrere Katastralgemeinden!

IMMOBILIEN OHNE REGISTRIERUNG EXISTIEREN NICHT!! UND SIND ILLEGAL FÜR AUSLÄNDER!!!

Betrug bei Immobilienkäufen:
Eine Immobilie ohne gültige Grundbucheintragung ist rechtlich nicht existent, trotzdem wissen ca. 70 % aller Ausländer nicht wie ein Grundbuchauszug aussieht!!
Ganz egal, welche Zettelchen man Ihnen zeigt, es muß ein beglaubgter Stempel drauf sein!!!

Die Dokumente, die der Verkäufer vorzeigen muß, als Eigentumsnachweis gegenüber dem Käufer:

Die " matrícula"
Der "Personalausweis" der Immobilie
Die MATRICULA ist der beglaubigte Grundbuchauszug von einem für Immobilien-Registrierungen zuständigem Notariat!!
Matricula ist die Registrierungsnummer, unter der die Immobilie im Cartorio im Grundbuch vermerkt ist!!

Titulo de propriedade:
Nachweis ob die Immobilien im Grundbuchamt
eingetragen ist und wer der Eigentümer ist. Es ist auch ersichtlich ob das
Grundstück mit oder ohne Baukörper eingetragen ist

Der "titulo de "Propriedade" bezeugt auf dem Grundbuchauszug, daß die dort eingetragene juristische oder Physische Person der rechtmäßige Eigentümer ist!
Der "titulo de propriedade" sagt aus in welchem Rechtsverhältnis die eingetragene juristische oder physische Person zur Liegenschaft steht!

Beispiel:
ein Pächter könnte auch eingetragen sein unter der "matricula" der jeweiligen Liegenschaft, aber dann würde der Titel nicht "titulo de propriedade" (Eigentum) lauten, sondern "contrato de locação" (Mietvertrag) oder ähnliches!

Certidao negativa de onus e alienacoes:
Nachweis ob die Immobilie auf den
aktuellen Eigentümer registriert ist und ob Hypotheken oder andere Schulden
auf der Immobilie lasten.

bei Grundstücken der SPU / Marine
ist der Grundbuchauszug ein Besitznachweiß und kein Eigentumsnachweiß!
das wichtigste Dokument bei Immobilien am Strand ist die
RIP.nummer - registro immoveis patrimonial

laudêmio = Abgabe an den Lehnsherrn (lat.)
Keine Steuer, sondern eine einmalige Abgabe, die der Verkäufer bei Verkauf einer Immobilie am Strand, die bei der SPU registriert ist, zu entrichten hat!!

Certidao negativa de Tributos Municipais:
Nachweis ob alle Städtischen Steuern gezahlt sind. wie z.B. die IPTU
Achtung
bei ländlichen Grunstücken, Agrarbetrieben, Fazendas, ist die Registrierung bei der Incra unvermeidbar, und die wichtigsten Dokumente sind:

CCIR
Certificado de Cadastro do Imòvel Rural

ITR
- Imposto Territorial Rural

Habite-se (Kollaudierung / Benutzungsbewilligung))

Situacao perante o municipio: Gibt Auskunft darüber ob das Grundstück bebaut werden darf. Ist ein Baukörper vorhanden gibt es denn Nachweis ob dieser Baukörper auch genehmigt wurde und ob dieser vom Bauamt nach der Fertigstellung abgenommen wurde (Habite-se)

Warnung : Sie sollten auf keinen Fall ein Haus ohne das Dokument "habite-se" kaufen!! Sonst müssen Sie im Nachhinein alle Baugenehmigungen bezahlen!!!

INSS:
Jedes Fertiggestelltes Gebäude braucht einen Nachweis das es keine Schulden bei der Rentenversicherung hat. Ausnahme z.b Grundstücke aus
Kirchenbesitz.

Was darf nicht vergessen werden im Kaufvertrag?

Ein Kaufvertrag ist sozusagen die höchste Sicherheit für vielleicht der Investition des Lebens!
Im Kaufvertrag sollt die genaue Beschreibung der Immobilie stehen, persönliche Daten des Eigentümers und des Käufers, die Matriculierungsnummer der Immobilie und der Name des Cartorios wo sie registriert ist, der Gesamtwert, die Form der Beazhlung, die üblichen Daten eines Vertrages , wie Fälligkeit und Ort der Zahlung, Strafklauseln im Falle von Unzahlungsfähigkeit, un , falls vereinbart, die Höhe der Anzahlung!
Vergessen Sie nicht , den Vertrag beglaubigen zu lassen!!

Verträge
Alles über Verträge steht im codigo civil ab Articolo 421

Achtung:
Grundstücke neben einer Bundes- / Landstrasse 35 Meter von der Strassenmitte gemessen nach links und rechts, sind eigentum des Staates, und können im Zuge einer Strassenerweiterung enteignet werden!!!

Certidaode quitacao de despesas de Condominio:
Sollte eine Hausverwaltung bestehen muss die Hausverwaltung Nachweisen das sie keine Schulden hat.

Certidao negativa de Ministerio de Trabalhar:
Nachweis, daß die Immobilie nicht in einen Prozess mit dem Arbeitsgericht verwickelt ist.

ITBI
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Diese Steuer muß vom Käufer bezahlt werden und beträgt 2,5 % !
Die Bezahlung dieser Steuer ist Bedingung um den Immobilienkauf zum Abschluß zu bringen

alles über ITBI unter:
http://www.fazenda.pbh.gov.br/
(Belo Horizonte)
alles über Steuerfragen unter
http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2006/perguntas

Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada
ist eine Negativbelastungsbescheinigung mit 20 Jahren Rückwirkung mit aktualisierter Bescheinigung, daß alle die Immobilie betreffenden Steuern und weitere Belastungen bis zum Datum der Bescheinigung gezahlt sind (ïmmer üblich bei Immobilienverkauf - die Vorlage dieser Dokumente wird vom entsprechendem Käufer vom Verkäufer verlangt!

“dou fè“
dieser Ausdruck bedeutet soviel wie ein Verbürgung, eine Zusatzerklärung, die die absolute Echtheit verbürgt , daß das Dokument echt ist!
Am Schluß eines Dokumentes eines beglaubigten Grundbuchauszuges, sollte der Satz stehen:
"Està comforme original! dou fè
TIP: selber hingehen und nachschauen!!

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