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Grundbuch in Spanien / land registry in Spain

Grundbuch in Spanien / land registry in Spain

Beitragvon furbo » Dienstag 6. Mai 2014, 07:28

Grundbuch in Spanien / land registry in Spain – Spain’s Property Registry

Das Grundbuch dient dazu, um die Eigentumsrechte einer Liegenschaft zu registrieren bzw. zu archivieren.
Eingetragen werden in das spanische Grundbuchregister Hypotheken, Eigentümer, alle Titel, Kataster Daten, Hilfsmappen, Erbbaurecht.

Das spanische Hypothekengesetz ist zugleich das spanische Grundbuchgesetz:
http://www.investment-portal.net/spanie ... anien.html

Im Internet findet man das spanische Grundbuchsystem auf der Seite:
http://www.registradores.org
Sind Eintragungen ins Grundbuch verpflichtend per Gesetz oder freiwillig in Spanien?
Die gegenwärtige Gesetzeslage in Spanien: die Eintragung in Grundbuch ist freiwillig!
Was bedeutet denn eine verpflichtende Eintragung (Tabulierung) ins Grundbuch?

In Österreich wäre das der § 431 des ABGB(http://www.investment-portal.net/austri ... /ABGB.html), und in Deutschland der § 873 BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html ) das sind die Paragraphen, die zur Eintragung ins Grundbuch verpflichten, sobald der Eigentümer wechselt! Mit anderen Worten: wer nicht im Grundbuch steht, ist nicht Eigentümer!

In Spanien hingegen steht im spanischen Grundbuchgesetz (http://www.investment-portal.net/spanie ... anien.html)
Artículo 225.
La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro. = trotz Freiwilligkeit der Eintragungen von Immobilien oder dinglichen Rechte ins Grundbuch, sind sie nur glaubwürdig mit einem beglaubigten Zertifikat vom Grundbuchsamt.
Und im spanischen Zivilgesetzbuch unter Artikel 6:
Art. 606.
Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Und das bedeutet soviel wie: ……..

Freiwillige Eintragung ins Grundbuch bedeutet jedoch nicht, dass es nicht wichtig wäre!

Denn auch in Spanien gibt es so etwas wie eine „Rangordnung“ , d.h., wenn zwei Käufer derselben Immobilie einen Kaufvertrag aufweisen kenne, dann hat derjenige, der seine Rechte im Grundbuch eintragen ließ, mehr Rechte!
Die spanische Rangordnung ist festgelegt im spanischen Zivilgesetzbuch unter :http://www.investment-portal.net/spanien/gesetzespanien/zivilgesetzspanien.html
Art. 1473.
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
= Wenn eine selbe Sache verkauft wurde an verschiedene Käufer, so wird das Eigentum an die Person übertragen, die zuerst Besitz ergriffen hat von der Sache im guten Glauben (bewegliche Güter)
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. = handelt es sich um eine Immobilie, so hat derjenige Erwerber den Anspruch, der zuerst ins Grundbuchregister eingetragen wurde!

Also so ganz unwichtig ist das spanische Grundbuchregister sicherlich nicht!

Das spanische Grundbuch Register besteht aus mehreren Büchern:
Aufgezählt und erklärt werden diese Bücher des Grundbuches in der Verordnung “Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario”
http://www.investment-portal.net/spanie ... anien.html

Also das Gesetz, das das Ley hipotecaria ergänzt – vergleichbar mit dem Grundbuchanlegungsgesetz in Österreich!

Die Bücher des spanischen Grundbuchsystems (8 Bücher) – in jedem Buch werden verschiedene Rechte oder Pflichten eingetragen:
Artículo 362

En los Registros de la Propiedad se llevarán los libros y cuadernos (Hefte) siguientes:

Libro de inscripciones. = enthält die eingeschriebenen Liegenschaften mit der Grundstücksnummer

Diario de las operaciones del Registro. = Tagebuch

Libro de incapacitados. = (Se inscriben las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes)

Índice de fincas (rústicas y urbanas) e índice de personas, siempre que éstos no se lleven mediante sistema de fichas u otros medios de archivo y ordenación autorizados por la Dirección General = Grundstücksverzeichnis und Personenverzeichnis

Libro de estadística. (Contiene los informes anuales sobre inmuebles matriculados, propiedades y derechos reales limitados inscritos y asientos practicados.) = jährliche Information über verbücherte Liegenschaften, Eigentumsrechte und dingliche Rechte)

libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales o administrativos. = Spezielles Buch für Anmerkungen / Vormerkungen

Inventario, = (Relación de Libros y legajos que exiten en el Registro, se actualiza anualmente)
y
Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores, juzguen convenientes para sus servicios. = Hilfsmappen

Auf der Seite von
http://www.civilia.es/vivienda/registra ... dores.html
wird der Grundbuchaufbau gut erklärt – auf spanisch!

Recht auf Auskunft aus diesen Büchern in Spanien?
Jeder hat das Recht auf Einsicht bzw. Auskunft , bei berechtigtem Interesse! (Das ist wieder gleich wie bei der deutschen Grundbuchordnung § 12 (http://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__12.html ) – nicht wie in Österreich oder Brasilien wo man jederzeit und ohne Begründung ins Grundbuch Einsicht nehmen darf!)

siehe spanisches Grundbuchgesetz: Artículo 221. (LH)

Kann man auch über das Internet Einsicht nehmen?
Ja, auf dieser Seite:
http://www.registradores.org/en/registrales.jsp oder auch : https://buyingahouse.registradores.org/

Und die Kosten: 9,02 Euro für eine beglaubigten Auszug aus dem Eigentumsregister! (aus dem Buch „Índice de fincas“)
Wenn man natürlich aus mehreren Büchern Auszüge will, dann kostet das mehr, siehe:
http://www.registradores.org/certificac ... gistro.jsp

Unter „arancel „ = Tarife
Beglaubigter Grundbuchauszug = certificacion de dominio
nicht beglaubigt = nota simples (kostet dasselbe!)
Die Kosten sind festgelegt im Gesetz : Real Decreto 1427/1989, de 17 de Noviembre

el arancel de los Registradores de la Propiedad = Gebührengesetz für Grundbuchämter (Allerdings stehen in diesem Gesetz noch Pesetas)
http://noticias.juridicas.com/base_dato ... 89.html#n3

Man sollte das Grundbuch nicht mit dem Kataster (viewtopic.php?f=14&t=149 ) verwechseln – die Eintragung dort ist verpflichtend!

Und man sollte die Eintragungspflicht ins Grundbuch nicht mit der Beglaubigungs- Pflicht einer Urkunde / Dokument verwechseln! Also die gesetzliche Verpflichtung eine Urkunde (escritura) beglaubigen zu lassen ! Vergleichbar mit § 432 ABGB (Österreich ) und § 311 b BGB (Deutschland) (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html )

Wegen der Freiwilligkeit zur Eintragung ins Grundbuch ist der beglaubigte Titel (Kaufvertrag, Einantwortungsurkunde, Gerichtsurteil) das wichtigste Dokument im spanischen Immobilienhandel und als Beweis nur gültig mit Beglaubigung eines öffentlichen Notares!


Jedes Grundstück (finca) hat eine eigene Registrierungs- Nummer : die IDUFIR = Identificador Único de Finca Registral – der Personalausweis einer Immobilie in Spanien!

Man kann das Grundbuch auch mit dieser Nummer abfragen!


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