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Lagezuschlag selbst berechnen

Lagezuschlag selbst berechnen

Beitragvon furbo » Freitag 14. Juni 2013, 08:29

Hallo
Laut Standard bzw. Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der AK Wien ist es nahezu unmöglich den lagezuschlag selbst zu berechnen:
http://derstandard.at/1333185155224/Wen ... chwert-ist
Für Wien ist es ja einfach den Lagezuschlag festzustellen:
http://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautec ... karte.html

Aber für andere Bundesländer - Tirol z.B.?

Ein kleines Rechenbeispiel:
Beispiel:
Grundkostenanteil Tirol : 171,34 Wert von: http://www.haus-und-eigentum.at/attachm ... 202012.pdf:

Mietbeginn: 1. September 2013
Größe Grundstück: 1000 m²
erzielbare Nutzfläche: 1500 m²
Baugrundpreis laut Wohnnet: € 708,00
http://www.wohnnet.at/ergebnis-grundstu ... K=.+Weiter
Richtwert Tirol 2013: € 6,29
Größe Wohnung: 80 m²

1.
Grundkostenanteil des Hauses, in dem sich die zu bewertende Wohnung befindet:
Frage: was kostet 1 m² Nutzfläche der Wohnung in Bezug auf den Grundpreis/m²

Rechnung:
1000 X 708
1500
Ergebnis: € 472 / m²

2. Berechnung des Lagezuschlages:
€ 472,--
- € 171,34
€ 300,66 davon 0,33 %
0,33 %
ergibt 0,992178 Lagezuschlag pro Monat und m²
Lagezuschlag für diese Wohnung: 80 m² X 0,992178 = € 79,37424

Richtwert 2013 Tirol: € 6,29/m² X Größe der Wohnung: 80 m² = € 503,2

Der Mietzins inklusiv Lagezuschlag:Richtwert: € 503,2
plus Lagezuschlag: € 79,37424
ergibt einen Mietzins von: € 582,57424

Grundkostenanteile gemäß § 3 Abs. 2 und 5 RichtWG
Auszug RichtWG

http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassun ... r=10003166

§ 1. RichtWG Richtwert
1)
Der Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§ 2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach § 16 Abs. 2 MRG.
(2)
Der Bundesminister für Justiz hat für jedes Bundesland einen Richtwert in Eurobeträgen je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat für die mietrechtliche Normwohnung unter Bedachtnahme auf das Gutachten
des Beirates (§ 7) und die in § 3 genannten Grundsätze durch Verordnung festzusetzen.
§ 2. RichtWG Mietrechtliche Normwohnung
(1)
Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und
einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit
ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.
(2)
Ein Gebäude befindet sich dann in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, wenn der Zustand seiner allgemeinen Teile nicht bloß vorübergehend einen ordentlichen Gebrauch der Wohnung gewährleistet.
Ordnungsgemäß ist der Erhaltungszustand des Gebäudes jedenfalls dann nicht, wenn im Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 3 Abs. 3 Z 2 MRG anstehen.
(3)
Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem
überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der
Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist.

RichtWG
§ 3. Ermittlung des Richtwertes
(2)
Der Grundkostenanteil je Quadratmeter Nutzfläche errechnet sich aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrunde gelegt wurden.
(5)
Es ist jeweils ein Durchschnittswert der Grundkostenanteile und der Baukosten des jeweiligen Landes heranzuziehen, der in Bezug auf die Wohnnutzfläche zu gewichten ist.

(6)
Die betragsmäßige Ermittlung des Richtwerts erfolgt, indem zunächst 4 vH des Grundkostenanteils (Abs. 2 und 5) und 5,5 vH der Baukosten (Abs. 3 bis 5) zusammengezählt und sodann von der errechneten
Summe 5 vH der Kosten für die Errichtung von Aufzugsanlagen und gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen (fiktiver Erhaltungsaufwand) abgezogen werden; der Richtwert beträgt ein
Zwölftel der sich daraus ergebenden Differenz.

Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
Auszug Mietrechtsgesetz
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassun ... r=10002531
§ 16
(3) Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß Abs. 2 Z 4 sind je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat Zuschläge oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs. 2 und 5 und § 6 RichtWG) und den der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche zulässig, die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden.

Da ja die angegebenen Richtwerte im RichtWG nur bis 31.3.2012 gültig waren, veröffentlicht das Bundesministerin für Justiz in einem Gesetzesblatt immer die neuen Richtwerte:
Richtwerte nach dem Richtwertgesetz ab 1.4.2012
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassun ... r=20007748
Tirol Richtwert ab 1.4.2012: 6,29

Grundkostenanteil für Tirol bis 2014: Euro 171,34
Quelle: http://www.haus-und-eigentum.at/attachm ... 202012.pdf

Baugrundpreise:
http://www.immopreisatlas.at/Diagramm.a ... lview=true
und
http://www.wohnnet.at/ergebnis-grundstu ... K=.+Weiter


Na, alles klar?
Da bleibt nur noch eine Frage offen: warum findet man den Grundkostenanteil nur auf einer Seite im Internet?

Früher dachte ich immer, die Deutschen wären kompliziert , aber diese Rechnung eröffnet ganz neue Dimensionen....!
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