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Sep 072015
 

Grundbuchauszug in Brasilien – der Beweis des immobilen Eigentums
visura catastale di brasile / land records from Brazil /
certificacion de dominio en Brasil

Der beglaubigte Grundbuchauszug in Brasilien ist ein beglaubigtes Zertifikat, ausgestellt vom zuständigen Grundbuchamt der Region in der sich die Liegenschaft befindet.!
Der beglaubigte Grundbuchauszug ist der einzige wahre Beweis für den EigentümerIn, dass er/sie tatsächlicher EigentümerIn ist!!
Grundbuchämter in Brasilien nennt man Cartórios de Registro de Imóveis
= öffentliche Notariate, mit dem Zusatz „Registro de Imóveis“.
Nicht alle Cartorios dürfen das Grundbuch „registro de imoveis „ führen!
Manchmal wird das Cartorio de registro de Imóveis auch als OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS bezeichnet!

Wie man das richtige Grundbuchamt findet in Brasilien:
Man geht auf die Seite des Justizministeriums: http://www.acessoajustica.gov.br/
Dort sieht man die Karte der Justiz = Mapa da Justiça
Auf “acesse o sistema” klicken.
Es öffnet sich eine Seite mit “Estado” = der Bundesstaat, und “município” = Landkreis / Bezirk
Um die Grundbuchämter zu finden muss man dann “registro Público (Cartório) ankreuzen.
Dann auf “localizar” klicken und es werden auf der Karte aber auch im Anhang alle Cartorios aufgezählt!
Aber Achtung: nur die Cartorios wo als Zusatz “registro de imoveis” sind vom Justizministerium befugt Grundbücher zu führen!

Eine zweite Seite von der brasilianischen Justiz wäre “Justiça Aberta”:
http://www.cnj.jus.br/corregedoria/justica_aberta/?d=index&a=index&f=Principal

Man suche nach dem Link ganz unten – “Consultar produtividade das serventias extrajudiciais (Grundbücher unterstehen zwar dem Justizministerium – werden aber von privaten Notaren geführt….)
auf den ersten Link von serventias extrajudiciais klicken: “para Produtividades e localização de Serventias extrajudiciais
CNS steht für= Código Nacional de Serventia (nur anwendbar wenn man den Code für das Cartorio schon kennt!
Es öffnet sich eine Karte mit den einzelnen Bundesstaaten – UF steht für =Unidade da Federação = Einheiten der Federation
Man wählt den Bundesstaat in dem sich die Immobilie befindet, dann unter UF den Landkreis / Bezirk der gesuchten Immobilie.

Es werden ein oder mehrere (je nach Größe des Municipios) Cartorios oder “Oficios” aufgezählt.
Nur die Cartorios bzw. Oficios” mit dem Zusatz = Atribuições : Registro de Imóveis – sind befugte Grundbuchämter!

Der gesuchte Grundbuchauszug in Brasilien, ein Auszug aus dem Buch 2, nennt man in Brasilien:
certidão da matricula do imóvel

siehe Beitrag: die 5 Grundbücher des Grundbuchsystemes in Brasilien: viewtopic.php?f=18&t=81
Unter „certidão” versteht man das Wort “Zertifikat” – der zuständige Notar zertifiziert in Form eines beglaubigten Zertifikates = „certidão” mit aktuellem Datum und seiner eigenhändigen Unterschrift und einem Stempel (mit einer Registrierungsnummer), auf welchem Namen (oder Firma – juristische Person) die jeweilige Immobilie im Grundbuch registriert ist!
Und der Notar schreibt noch die 2 Wörter “dou fé” = “ ich gebe Glauben” = der Notar beglaubigt!
Dieser Grundbuchauszug = „certidão da matricula do imóvel “ hat eine Gültigkeit von maximal 30 Tagen!
Siehe Beitrag auf portugiesisch über die Gültigkeit von beglaubigten Zertifikaten :
http://cartoriosbr.com.br/1995/qual-o-p … obiliaria/

Jedoch gibt es noch viele andere Ausdrücke für Grundbuchauszüge in Brasilien:

Certidão Negativa de Propriedade
Certidão de Matricula do Imóvel com Negativa de Ônus, Alienações, Ações Reais e Reipersecutórias
Certidão do Imóvel em São Paulo
Certidão de Propriedade do Registro do Imóvel
Certidão de Propriedade do imóvel do Registro do Imóvel
Certidão de Propriedade
Certidão de Propriedade do Cartório de Registro do Imóvel
Certidão de Matricula
Certidão para venda de Imóvel
Certidão de Matrícula do Imóvel com Negativa de Ônus, Alienações, Ações Reais e Reipersecutórias
Matrícula Atualizada, tem a descrição do imóvel dos atuais e dos anteriores proprietários, onde através de um cadastro são lançados os registros de aquisições a partir de 1976
Certidão positiva do Registro de Imóveis
Certidão Negativa do Registro de Imóveis
Matrícula Vintenária
Certidão de inteiro Teor da Matrícula com Negativa de Ônus: tem a descrição do imóvel dos atuais e dos anteriores proprietários, onde através de um cadastro são lançados os registros de aquisições a partir de 1976
Matrícula
Matricula Atualizada
Matricula do Imóvel
Matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
Certidão Atualizada de inteiro teor da matrícula
Certidão de Transcrição: denominação data para registros de aquisições anteriores a 1976
Negativa do imóvel 20 Anos
Certidão de Transcrição, de transcrições, inscrições ou averbações, Transcrição Negativa de Ônus: são restrições que incidem sobre o imóvel não permitindo a disponibilidade plena da propriedade.Alguns ex como penhora, usufruto, hipoteca, etc.
Transcrição: denominação data para registros de aquisições anteriores a 1976
Quelle: http://certidoesemgeral.com/cartorios/c … umero.html

Alle diese Ausdrücke haben dieselbe Bedeutung – nämlich: beglaubigter Grundbuchauszug einer Liegenschaft!

Was kann ein certidão da matricula do imóvel alles entwickeln / beweisen? – Beitrag auf portugiesisch!
http://www.boletimjuridico.com.br/fique … onteudo=64

Der beglaubigte Grundbuchauszug = certidão da matricula do imóvel ist der Beweis, den Sie als Käufer vom Verkäufer sehen wollen – oder auch vom Makler!!
Der Grundbuchauszug ist öffentlich und für jeden einsichtbar – ohne Angaben von Gründen – siehe Lei 6015 / Artikel 17 und Lei 8935 

Sollte Ihnen jemand z.B. eine „escritura“ als Eigentumsnachweis zeigen, dann haben Sie es entweder mit einem Betrüger zu tun oder einem Idioten!

Ein beglaubigter Grundbuchauszug kann in Brasilien zwischen 40,- Real und 250,- Real kosten! Abhängig von Bundesstaat und der Anzahl der zuständigen Grundbuchämter! (viele Grundbuchämter wie z.B. Sao Paulo – Kosten sind niedrig , wenig Grundbuchämter – wie z.B. Natal – die Kosten sind hoch….)

Sollte Ihnen ein Anbieter einer Immobilie, Grundstück, Haus oder sonstige Immobilie kein mit aktuellem Datum versehenes Dokument „certidão da matricula do imóvel“ = aktueller beglaubigter Grundbuchauszug zeigen wollen oder können, egal ob Makler oder Privatperson, dann sollten Sie mit solchen Personen keinerlei Geschäfte machen!!

Das Kataster ist nicht das Grundbuch, sondern dient zur Vermessung der Flurstücke / Parzellen: viewtopic.php?f=18&t=251

Grundbuchauszug online in Brasilien:
https://www.registradores.org.br/index.aspx
(kann bis zu 6 Tage dauern, wird frei Haus gesendet!)
Online muss man die Nr. der Matricula wissen, oder die genaue Adresse der Immobilie!
Wenn man direkt zum zuständigen Grundbuchamt hingeht, persönlich, dann dauert es ca. 40 Minuten wartezeit auf die Ausstellung eines Grundbuchauszuges!
Zuminestens in São Paulo: http://www.14ri.com.br/certidao_orientacao.htm#nome

Nochmals den Auszug aus dem Lei 6015 / Artikel 17:
Art. 17.
Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.
= Jede Person darf einen beglaubigten Auszug aus dem Register / Grundbuch verlangen, ohne den Beamten über den Grund oder Motiv zu informieren!

Sie brauchen keinerlei Erlaubnis vom Eigentümer um sich über die Eigentumsverhältnisse am Grundbuch zu erkundigen! Sie müssen sich am Grundbuch weder ausweisen noch einen Grund angeben! Auch wenn Ihnen ein Makler oder sonst irgend jemand eine Immobilie zeigt, sei es ein Grundstück oder ein Haus oder ein Apartment, Sie brauchen diesen Makler oder Eigentümer nicht zu informieren, dass Sie sich am Grundbuch über die gezeigte Immobilie einen Grundbuchauszug = certidão da matricula do imóvel – besorgen! Sie können hingehen oder auch einen Angestellten oder sogar einen Motoboy hinschicken ! Nur bezahlen müssen Sie dann natürlich selber!
Sollte der Makler oder der vermeintliche Eigentümer / Besitzer sich weigern, Ihnen einen beglaubigten Grundbuchauszug= certidão da matricula do imóvel zu zeigen, dann können Sie sich trotzdem einen Grundbuchauszug am zuständigen Grundbuchamt besorgen! Sie müssen nur die Adresse wissen!
Sollte Ihnen trotzdem nur eine „escritura“ = Verkaufsurkunde zeigen, dann steht auf dieser escritura immer die Adresse der Immobilie!
Auch in gewissen deutschen Foren, wo man mit Ihnen Freundschaft schließt, sollten Sie darauf bestehen, die genaue Adresse der Immobilie zu erfahren – denn die Adresse ist wichtig um am Grundbuchamt den aktuellen Grundbuchauszug zu bekommen !!
Der Grundbuchauszug = certidão da matricula do imóvel darf nicht älter als maximal 30 Tage sein – sonst keinerlei Rechtsgültigkeit mehr!!
Speziell bei Makler oder deutschsprachigen Vermittlern sollten Sie ohne den Makler / Vermittler zu informieren sich auf eigene Faust einen Grundbuchauszug besorgen, und versuchen den Eigentümer selbst zu finden!
In Brasilien bezahlt die Provision sowieso der Verkäufer! Allerdings können Sie den Eigentümer dann selbst befragen über den wahren Verkaufspreis!
Hat der Makler oder der freundliche Vermittler irgend etwas draufgeschlagen auf den wahren Verkaufspreis, so gilt natürlich nur der Verkaufspreis, den der Eigentümer will!
Der Makler verliert bei „overprice = Preisdraufschlag“ die Vermittlungsprovision und jegliches Recht das Vermittlungsgeschäft durchzuführen!
siehe Beitrag: viewtopic.php?f=33&t=124&p=129#p129

Die wahre Adresse zu finden ist speziell in kleinen Ortschaften nicht so leicht! Es gibt auch Häuser und Wege die keinen Namen haben! Wenn Ihnen der Makler einmal die Immobilie gezeigt hat, dann kennen Sie ja das Haus / Grundstück!
Gehen Sie nochmals alleine hin, fragen Sie die Nachbarn nach der Adresse, den Postmann, auch am „posto de saude“ = Gesundheitsposten in kleinen Orten – kann man Auskunft über Adressen bekommen!
Auch die örtliche Polzei weiß meistens wie „namenlose “ Strassen heißen! Es gibt auch Strassen / Wege die 2 oder 3 Namen haben – irgendwann wurden sie geändert …..!

Am sichersten erfragt man die Adresse bei der zuständigen „prefeitura“ = Bürgermeisteramt, beim Secretaria de Administração e Planejamento (= Bauamt)!
Auch dort bekommt man ohneweiters einen Flächenwidmungsplan und Auskunft über eine Adresse!

Das Grundbuchsystem in Brasilien ist das am meisten transparente System der Welt! Man muss es nur verstehen!
In Deutschland braucht man ein „berechtigtes Interesse“ (GBO § 12), in Brasilien braucht man das NICHT! Jeder kann sich über jede Immobilie erkundigen – ohne einen Grund oder Motiv anzugeben!!!

siehe auch: Grundbuch und Kataster von Paraguay: viewtopic.php?f=59&t=286

siehe auch: Immobilienmakler in Brasilien

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