Beurkundungspflicht in Spanien Dokumente formal requirements for contracts in Spain

Beurkundungspflicht in Spanien
Einschreibungspflichtige / eintragungspflichtige Akte und Rechte in Spanien

"finca" in Spanien

Die spanische Erbpacht / spanische Emphyteuse / La enfiteusis en España

Welche Akte und Rechte in Spanien einverleibungspflichtig / eintragungspflichtig sind (der Eintragung unterworfen sind), das wird gesetzlich im
Ley Hipotecaria festgelegt!

sujetar = verpflichten, binden, unterwerfen, festnageln, beherrschen, festmachen,
los títulos sujetos a inscripción = eintragungspflichtige Titel / Dokumente , verpflichtend zur Verbücherung

sujetar - Erklärung auf spanisch: Quelle: http://www.diccionarios.com/detalle.php?palabra=sujetar&dicc_51=on&dicc_51=on&palabra2=&Buscar.x=0&Buscar.y=0
Obligar a alguien o algo a seguir una conducta o un conjunto de normas determinados: todavía en esta época se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero

Wenn der Gesetzgeber im spanischen Zivilgesetzbuch ausdrücklich auf einen anderen Gesetzestext hinweist, wie unter Articulo 608 des Código Civil der Hinweis auf das Ley Hipotecaria, dann sollte man auf alle Fälle diesen Hinweis beachten!!!

Artículo 608.
Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria

= um festzulegen welche Titel der Registrierung / Eintragung oder Verbücherung unterliegen (unterworfen sind), die Form, Efekte und Löschung derselben, die Art / Form das Register zu führen und der Wert / Rang der Verbuchungen in den Büchern, darüber wird verfügt / beschlossen im
la Ley Hipotecaria

Ausschnitt Ley hipotecaria:

TÍTULO I.
DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y DE LOS TÍTULOS SUJETOS A INSCRIPCIÓN.

Artículo 1.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en esta Ley.

Titulo I
Über das Grundbuchverzeichnis (Eigentumsverzeichnis) und den beurkundigungspflichtigen / eintragunspflichtigen / registrierungspflichtigen reellen Rechten (ohne Beurkundung keine Einverleibung möglich!)

Aritkel 1

Das Eigentumsverzeichnis (Grundbuchamt) hat die Aufgabe Eintragungen / Verbücherungen / Tabulierungen von Akten (Urkunden / Dokumente) und Verträgen vorzunehmen, die sich auf Besitz / Eigentum und weiteres auf reelle Rechte bei Immobilien beziehen!

Die Eintragungen oder Vormerkungen einer Immobilie werden im zuständigen Grundbuchamt der jeweiligen Bezirkgemeinde verbucht, in der sich die Immobilie befindet!

Artículo 2.

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Artikel 2

In das Eigentumsregister / Grundbuch - wie erwähnt im Artikel 1 kann registriert / eingetragen werden:

1. = 1. Die zu übertragenden Eigentumstitel einer Immobilie oder die realen Steuerrechte derselben!

2. Titel in Bezug auf Übertragungen, Modifizierung / Änderungen oder Löschung von:
Fruchtgenuss, Benutzung, Wohnrecht, Erbpacht, Hypotheken, Pachtzins, Servitute, und andere reelle Rechte

3. = 3. Rechtshandlungen und Verträge die in Bezug mit reellen Rechten und Immobilien stehen,

5. Miet- und Bestandsverträge von Liegenschaften, Untermiete, Abtretungen und Ersatz derselben

6. = Titel des Erwerbes von Immobilien und Rechten die Eigentum des Staates sind, zivile oder kirchliche Einrichtungen,

Jedoch steht im código civil

Artículo 605.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Artículo 606.
Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
= Die Eigentumstitel und andere dingliche Rechte über Immobilien, die nicht ins Grundbuchregister eingetragen wurden, haben keinerlei Benachteiligung / Beeinträchtigung auf Dritte!

Der Artikel 606 ist genau dieser Artikel, der besagt, dass die Einverleibung des Eigentums in das Grundbuch / Eigentumsregister in Spanien freiwillig ist! D.h. aber nicht unbedingt, dass das nicht wichtig wäre!!!
Und schon gar nicht bedeutet dieser Artikel, dass es deswegen nicht wichtig wäre, im Grundbuch nachzusehen!! Denn freiwillig bzw. nicht verpflichtend heißt ja nicht, dass andere Personen eine Eintragung freiwillig schon vorgenommen haben - und das würde bedeuten jemand anderer steht im Rang!!! - siehe Rangordnung
In Auswanderer Foren und auf Seiten deutscher Anwälte die in Spanien tätig sind und auf Seiten von spanischen Anwälten die nicht gut deutsch sprechen steht oft die Behauptung:
"Die Eintragung ins Eigentumsregister hat meist deklatorische Wirkung"!
Tja da klingt gut, juristisch und ist allerding juristischer Schwachsinn!!
Weiteres ist eine Einverleibung der Rechte einer "escritura" nicht dasselbe wie die Beurkundung bzw. Beglaubigung eines Kaufvertrages!

Auch in Spanien gibt es die Rangordnung und vor allem gibt es "anotaciónes preventiva" = zuvorkommende Anmerkungen! Siehe Ley hipotecaria Artículo 42. bis 75, und ab Artikel 76 bis 103 über die Löschungen von Anmerkungen!
Das wäre z.B. ein Eigentumsvormerkung, ein eingetragenes Vorkaufsrecht, Belastungen usw., und wenn man nicht vor dem Kauf sich einen Grundbuchauszug holt ( = Certificación de dominio y cargas) siehe:
http://www.registradores.org/certificaciones_registro.jsp
dann riskiert man viel!!
Das Grundbuch in Spanien als nur "deklarativ" anzusehen, kann also dazu führen, dass Sie sozusagen sich Probleme aufhalsen, die nicht sein müssten!!

Jedoch sollte man in Bezug auf Immobilien immer den Artikel 608 des código civil beachten, wo ausdrücklich auf das Grundbuchgesetz Ley hipotecaria - hingewiesen wird!
Artículo 608.
Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
= um festzulegen welche Titel der Registrierung / Eintragung oder Verbücherung unterliegen (unterworfen sind), die Form, Efekte und Löschung derselben, die Art / Form das Register zu führen und der Wert / Rang der Verbuchungen in den Büchern, darüber wird verfügt / beschlossen im la Ley Hipotecaria

Registratoren / Grundbuchämter unterstehen dem Justizministerium!!
Artículo 239.
Los libros expresados en el artículo anterior serán uniformes para todos los Registros y se formarán bajo la dirección del Ministerio de Justicia, con todas las precauciones convenientes, a fin de impedir cualesquiera fraudes o falsedades que pudieran cometerse en ellos.
Sólo harán fe los libros que lleven los Registradores formados con arreglo a lo prevenido en el artículo anterior.
=..........alle Registratoren / Grundbuchämter unterstehen dem Justizministerium!!

Das richtige Registrierungsamt / Grundbuchamt finden Sie unter: http://www.registradores.org/principal/indexx.jsp

Welche Dokumente / Urkunden formpflichtig bzw. notariatsaktspflichtig sind, wird im spanischen Zivilgesetzbuch festgelegt:

Ein "documento público" = "öffentliche Urkunde"nennt man in Spanien eine "escritura publica "
Artículo 1280.
Deberán constar en documento público: = verpflichtend zur Ausführung in einer öffentlicher Urkunde / Dokument

1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
= Die Handlungen und Verträge die zum Ziel haben: Errichtung / Schaffung, Übertragung, Änderung oder Löschung von Rechten an unbeweglichen Gütern / Immobilien!

2º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
= Bestandsrechte (Miete, Pacht) für 6 oder mehr Jahre

3º Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.

4º La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.

5º El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.

6º La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas.

Einsichtsrecht in Spanien

TÍTULO VIII.
DE LA PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS. = Die Öffentlichkeit des Grundbuches
Auszug Ley Hipotecaria
Artículo 221.
Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado delos bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
= Die Eintragungen sind öffentlich für diejenigen, die berechtigtes Interesse haben, den Status der Eigentumsverhältnisse der eingetragenen Liegenschaften untersuchen /feststellen zu wollen, oder deren eingetragene dinglichen Rechte!
El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.

Auch im código civil steht praktisch dasselbe wie im Art. 221 des LH:

Artículo 607.
El Registro de la propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.
= Die Eintragungen sind öffentlich für diejenigen, die berechtigtes Interesse haben, den Status der Eigentumsverhältnisse der eingetragenen Liegenschaften untersuchen /feststellen zu wollen, oder deren eingetragene dinglichen Rechte bzw. Vormerkungen und Verbücherungen!

Artículo 258. (LH) Ley Hipotecaria (Grundbuchgesetz)
Información y protección al consumidor = Information und Schutz für den Verbraucher

1. El Registrador, sin perjuicio de los servicios prestados a los consumidores por los centros de información creados por su colegio profesional, garantizará a cualquier persona interesada la información que le sea requerida, durante el horario habilitado al efecto, en orden a la
inscripción de derechos sobre bienes inmuebles, los requisitos registrales, los recursos contra la calificación y la minuta de inscripción.
= Der Registrar muß jeder interessierten Person die gewünschte Auskunft erteilen während der Amtsstunden über:
die eingetragenen Eigentumsrechte einer Immobilie, Bestandrechte an Immobilien,
los requisitos registrales = über die Urkundensammlung (Kauf- und Verkaufsverträge, Erbschafts- und Schenkungsverträge, Servitute,)
Rechtsmittel gegen die Ragnordnung,und einen Abschrift der Eintragungen!!

2. El Registrador denegará la inscripción de aquellas cláusulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

3. Los interesados en una inscripción, anotación preventiva o cancelación, podrán exigir que antes de extenderse estos asientos en los libros se les dé conocimiento de su minuta.
Si los interesados notaren en la minuta de inscripción realizada por el Registrador algún erroru omisión, podrán pedir que se subsane, acudiendo al Juzgado de Primera Instancia en el caso de que el Registrador se negare a hacerlo.
El Juez, en el término de seis días, resolverá lo que proceda sin forma de juicio, pero oyendo al Registrador.

4. El Registrador cuando, al calificar si el título entregado o remitido reúne los requisitos del artículo 249 de esta Ley, deniegue en su caso la práctica del asiento de presentación solicitado, pondrá nota al pie de dicho título con indicación de las omisiones advertidas y de los medios para subsanarlas, comunicándolo a quien lo entregó o remitió en el mismo día o en el siguiente hábil.

5. La calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser global y unitaria.

Schutz und Kontrolle der Grundbücher / Register

DE LA DIRECCIÓN E INSPECCIÓN DE LOS REGISTROS.
Artículo 259.
Los Registros de la Propiedad dependerán del Ministerio de Justicia.
Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado

DE LA DEMARCACIÓN DE LOS REGISTROS Y DEL NOMBRAMIENTO, CUALIDADES Y
DEBERES DE LOS REGISTRADORES.

Artículo 274.
Cada Registro de la propiedad estará a cargo de un Registrador, salvo el caso de excepción a que se refiere el artículo 275.
Los Registradores de la Propiedad tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos legales y tendrán tratamiento de Señoría en los actos de oficio.

Auszug aus dem Ley del Cadastro (Katstergesetz)

Artículo 52.
Condiciones generales del acceso.

1. Todos podrán acceder a la información de los inmuebles de su titularidad y a la información de datos no protegidos contenidos en el Catastro Inmobiliario.

2. La Dirección General del Catastro podrá autorizar la transformación y posterior distribución de la información catastral en los términos previstos en el artículo 21 del Texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, previa petición del interesado en la que deberá constar el número de copias del producto transformado que se pretenda distribuir.