Immobilienmakler Costa Rica - Ethik Kodex für Makler in Costa Rica
CÓDIGO DE ÉTICA DE LA CÁMARA COSTARRICENSE DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES
fonte:
http://www.camara.cr/wp-content/uploads/2015/11/estatutos_28-10-2008.pdf
Gewerkschaft / Innung für Immobilienmakler in Costa Rica
https://camara.cr/
CBR = Corredores de Bienes Raíces = Immobilienmakler
DE LAS RELACIONES CONTRACTUALES CON LOS CLIENTES = die vertragliche Beziehung zum Klienten - ab Artikel 6
PRÓLOGO
El progresivo aumento demográfico y económico que afecta a nuestro agro y zonas urbanas; el auge en la industria; el interés turístico y otros factores relacionados con el rápido crecimiento, han producido un gran desarrollo en la correduría de bienes raíces.
La función principal de la correduría de bienes raíces es asesorar y suministrar información veraz, sobre propiedades que están a la venta o en arrendamiento.
La correduría de bienes raíces ha sido desempeñada en algunos casos en forma inescrupulosa (con las nefastas consecuencias de engaños) desprestigiando no sólo a quiénes ejercen esta actividad, sino al país en general.
Como la honradez es requisito indispensable para lograr la confianza del público, es necesario que la correduría de bienes raíces se apoye sobre los fundamentos de la responsabilidad, para que pueda desarrollar las funciones que le corresponden como actividad privada de beneficio público.
Con el fin de impulsar y fortalecer el progreso económico del país, por medio de su colaboración en la solución de los problemas sociales que afectan al público, la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces ha adoptado el siguiente Código de Ética, que establece las normas mínimas que deben observarse en el ejercicio de la correduría de bienes raíces.
La Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, por medio de su Tribunal de Ética, será la responsable de aplicar este Código y las sanciones por su incumplimiento.
Al adoptar y jurar solemnemente la más rigurosa obediencia al mismo, lo hace con la certeza de que la autorregulación y la autodisciplina constituyen el método más eficaz para garantizar al público en su derecho de negociar en el campo de bienes raíces sobre sólidas bases.
Para efectos de este Código se designará con las siglas "CBR" al corredor de bienes raíces afiliado a la Cámara y con las de "CCCBR" a la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces.
CAPÍTULO I
DE LOS ELEMENTOS BASICOS PARA SER UN CORREDOR DE BIENES RAÍCES
El corredor de bienes raíces desempeña un papel muy importante en las transacciones de compra y venta de propiedades.
No es el simple intermediario que relaciona a una persona que desea comprar con otra que quiere vender.
Su gestión va más allá, pues está obligado a conocer todas las características de una propiedad en venta: sus condiciones climatológicas, de suelo, topografía, etc.
Debe asesorar profesionalmente a sus clientes, tanto al comprador como al vendedor, en cualquier materia o campo relacionado con la correduría de bienes raíces, con el fin de procurar que se realicen contrataciones justas, convenientes y satisfactorias para sus intereses.
Sus actuaciones deben realizarse con decoro, honestidad, veracidad, lealtad y todas aquellas otras normas de conducta que lo hagan merecedor de la confianza y el respeto del público.
CAPÍTULO II
DE LAS NORMAS GENERALES DE CONDUCTA
ARTÍCULO UNO:
. a) El CBR deberá cumplir con todas las leyes del país y los Estatutos, Código de Ética y demás reglamentos que dicte la Cámara.
. b) Debe tener licencia de los organismos gubernamentales correspondientes para ejercer la correduría de bienes raíces.
ARTÍCULO DOS:
. a) El CBR en sus actuaciones con las partes contratantes de una negociación será leal y veraz y deberá actuar de buena fe, guiándose siempre por las normas del honor y de la ética profesional.
. b) El corredor de bienes raíces debe asegurarse de la identidad y capacidad legal de sus clientes, así como de la correcta identificación, estado, características, gravámenes y situación tributaria, registral y legal de los bienes o derechos objeto de su gestión, y es responsable de informar a sus clientes de cualquier vicio aparente de los mismos;
pero no es responsable de la solvencia de unos u otros, de las excepciones de carácter personal que puedan oponerse unos a otros, o de los vicios redhibitorios de los bienes o derechos en cuestión.
Tampoco está obligado a la garantía de evicción.
. c) El CBR no debe asesorar mal a sus clientes, ya que es su obligación tener los conocimientos básicos de la profesión de correduría de bienes raíces, de las leyes que la afectan y de las condiciones legales y físicas de la propiedad que ofrece, la cual debe haber visitado antes de ofrecerla, por lo menos una vez.
. d) Será también obligación del CBR informar al propietario de cualquier situación anormal que sea de su conocimiento y que pueda afectar a éste, con respecto al cliente comprador.
. e) El CBR debe ser un buen profesional con el fin de que pueda asesorar responsablemente a sus clientes.
Por lo tanto el que maliciosamente, a sabiendas o por negligencia, imprudencia o impericia, cause un daño a su cliente o a los terceros que con él contraten, incurrirá en responsabilidad disciplinaria.
ARTÍCULO TRES:
Se considerará como falta de ética dar publicidad acerca de informaciones recibidas de un cliente en calidad confidencial, salvo en los casos en que estas informaciones afecten a la otra parte contratante, pues el CBR no deberá comprometer su honor profesional guardando secretos que puedan perjudicar a terceros.
ARTÍCULO CUATRO:
. a) El CBR será comprensivo y paciente con sus clientes, pero no deberá someterse a ninguna práctica o intención que no sea veraz y ética.
. b) Las relaciones entre colegas han de estar basadas en los principios de lealtad, mutuo respeto, consideración y justa solidaridad.
. c) El asociado debe contribuir a que prive la armonía y la mejor relación humana entre colegas.
. d) El asociado deberá respetar, en todo momento y circunstancia, el buen nombre, dignidad y honra del colega y abstenerse de toda expresión que
pueda ir en contra de su reputación y prestigio.
. e) El asociado se abstendrá de solidarizarse con el colega cuya labor vaya en demérito de la profesión y de la CCCBR.
ARTÍCULO CINCO:
. a) Será sancionado el CBR que se valiere de los Estatutos de la CCCBR, de sus reglamentos o de este Código para amedrentar o presionar con informaciones falsas o "verdades a medias" a otros CBR o a sus clientes, para obtener comisiones que no le correspondieren o un porcentaje mayor al que le correspondiere.
. b) Las sanciones serán mayores si fuere algún miembro de cualesquiera de los órganos de la CCCBR, quien valiéndose del puesto tratare de amedrentar a otros o pretendiere comprometer a sus compañeros para que resuelvan cualquier asunto a su favor.
CAPÍTULO III
DE LAS RELACIONES CONTRACTUALES CON LOS CLIENTES
ARTÍCULO SEIS:
. a) Para evitar equívocos o malentendidos, el CBR deberá asegurarse por
medio de una autorización escrita de parte del dueño o apoderado que le da un bien para correrlo, pero dicha autorización debe tener una limitación en el tiempo de vigencia y definir claramente en qué forma podría prorrogarse, así como el porcentaje y forma de pago de la comisión que le corresponde al CBR, y si es exclusiva o no.
. b) El CBR que trabaje una propiedad sin contar con una autorización escrita lo hace por su cuenta y riesgo y será responsable de informar a otros CBR que colaboren con él en la venta que no cuenta con esa autorización, con el fin de que éstos decidan si asumen también el riesgo.
Si no consta que el CBR que aporta la propiedad hubiera informado a los otros CBR sobre esta irregularidad, la responsabilidad del cobro de la comisión ante el o los otros CBR que colaboraron con él en la negociación recaerá íntegramente sobre el corredor del propietario o un tercer CBR que hubiere mediado entre ambos en forma absoluta.
ARTÍCULO SIETE:
. a) El traspaso a otro colega de una autorización o encargo exclusivos relacionados con la correduría de bienes raíces y afines, no debe ser perjudicial para el cliente, quien deberá autorizar dicho cambio por escrito y anticipadamente.
. b) Asimismo, el CBR deberá informar a sus clientes (comprador y propietario) cuando en la negociación intervengan otros CBR.
ARTÍCULO OCHO:
El CBR no debe ofrecer un bien a un precio diferente al convenido a menos que haya un acuerdo por escrito con el propietario, en el que indique que autoriza expresamente el cambio.
ARTÍCULO NUEVE:
Cuando actúa como administrador de bienes inmuebles, que pueden incluir otros bienes, el CBR no debe aceptar comisiones, descuentos o beneficios, sobre los gastos realizados por cuenta del propietario, sin el consentimiento por escrito de este último.
ARTÍCULO DIEZ:
. a) Para que un CBR pueda recibir dinero como señal de trato por una propiedad que tenga para la venta, debe haber sido autorizado por escrito por el propietario con una autorización especial para ello y tener una autorización exclusiva para vender o una opción de compra sobre el inmueble, vigentes; pero, en todo caso, las condiciones de venta del contrato de compraventa que se firme deberán ser iguales a las de la autorización o la opción dada por el propietario, o más ventajosas para éste.
. b) El CBR al recibir de un posible comprador un depósito previo como compromiso de compra deberá informarlo inmediatamente al propietario.
ARTÍCULO ONCE:
. a) El CBR, cuando actúa como perito en un campo que sobrepasa el marco de su experiencia, debe asesorarse con un especialista en el ramo particular.
La relación con el especialista deberá ser, preferiblemente, en calidad de subcontratación y los honorarios serán acordados por escrito y previamente.
. b) El CBR no debe tomar parte en un peritazgo en el que tiene o piensa adquirir intereses.
. c) El CBR no debe otorgar aval o fianza en cualquier contrato en que intervenga. = der Makler darf nicht als Bürge oder Treuhänder auftreten, für einen Kunden für den er vertraglich als Makler verpflichtet ist!
Lo otorgado contra esta prohibición será nulo y no producirá efecto alguno en juicio.
. d) El CBR no debe adquirir, para sí o para interpósita persona con quien tenga parentesco hasta el segundo grado inclusive, por consanguinidad o afinidad, los bienes de cuya negociación estuviere encargado, salvo que exista consentimiento previo y expreso del propietario.
ARTÍCULO DOCE:
Las comisiones siempre se estimarán sobre el precio que se indique en el contrato de correduría o en sus modificaciones, expresamente convenidas; pero en definitiva sobre el precio real de la venta.
ARTÍCULO TRECE:
Queda totalmente prohibido a un CBR cobrar comisión a ambas partes (comprador y vendedor) salvo que medie autorización escrita que indique lo contrario o que se produzca un trueque o permuta, en cuyo caso el corredor podrá cobrar la comisión a ambas partes.
En el caso de un trueque (=Tausch), el CBR no cobrará comisión al cliente comprador sobre el inmueble que se da como parte de pago si éste no estaba en el mercado para la venta, salvo pacto escrito en contrario.
ARTÍCULO CATORCE:
a. El CBR no debe realizar prácticas de competencia desleal hacia sus colegas.
Se entenderá por "competencia desleal" toda publicidad o acto que hagan uno o más asociados que tiendan a monopolizar el mercado de bienes raíces a su favor.
b.Las denuncias por competencia desleal en correduría de bienes raíces serán avaladas, de oficio o por denuncia recibida, por el Tribunal de Ética o el Consejo de Alzada de la CCCBR, según corresponda.
ARTÍCULO QUINCE:
Si un "cliente comprador" se retira de la negociación en la cual hubiere dado una "señal de trato" al propietario, el CBR tendrá derecho al cincuenta por ciento de las arras depositadas o a la comisión acordada, la que resultare menor de las dos cantidades.
En todo caso, el CBR podrá acordar con el propietario un porcentaje mayor o menor.
ARTÍCULO DIECISÉIS:
Cuando una negociación formal no se concrete por causas imputables al propietario, el CBR tendrá derecho a las comisiones acordadas, sobre el precio fijado en el documento de negociación para la venta.
ARTÍCULO DIECISIETE:
Si dentro de los doce meses siguientes posteriores a la finalización del plazo de una "Autorización de Venta", el propietario realizare cualquiera de las operaciones, objeto del contrato, con un tercero que le hubiere sido presentado por el CBR durante el plazo del mismo, estará obligado a reconocer a dicho CBR los honorarios que hubieren sido fijados en dicha "Autorización de Venta". Este plazo (de 12 meses) regirá, salvo que las partes hubieren acordado un plazo mayor.
ARTÍCULO DIECIOCHO:
Se autoriza al CBR a cobrar un kilometraje del vehículo que utilice, previamente pactado con el cliente (propietario o comprador), preferiblemente por escrito.
Si fuere necesario utilizar otros medios de transporte o efectuar otros gastos relacionados con la gestión de correduría, solicitada por el cliente, éstos se le cobrarán según facturas.
CAPÍTULO IV
DE LAS COMISIONES
ARTÍCULO DIECINUEVE:
Comisión por alquiler de propiedades:
a. El corredor pactará previamente con su cliente la comisión por alquiler de propiedades.
Si a la renovación del contrato el propietario solicitare nuevamente los servicios del corredor, éste tendrá derecho a una remuneración que también será pactada de común acuerdo.
b Si no se pudiere comprobar por medios fehacientes el acuerdo de honorarios y no se lograra negociar éstos entre las partes, se presume lo que indica "el uso y la costumbre".
c. Si el alquiler se suspende antes del tiempo contratado por causas no imputables al CBR, éste no devolverá la comisión ni total ni parcialmente, salvo pacto en contrario; pero, en este caso, el CBR podrá ofrecer gestionar de nuevo el alquiler, cobrando proporcionalmente el tiempo que estuvo alquilado el inmueble al anterior arrendatario.
ARTÍCULO VEINTE:
Comisión por administración de alquileres:
a. El corredor pactará previamente con su cliente la comisión por administración de propiedades.
b.Si no se pudiere comprobar por medios fehacientes el acuerdo de honorarios y no se lograra negociar éstos entre las partes, se presume
lo que indica "el uso y la costumbre".
c. El CBR podrá cobrar, además, la comisión correspondiente cuando alquile el inmueble que administra a un nuevo inquilino y se firme este nuevo contrato, salvo pacto en contrario.
COMISION POR VENTA DE PROPIEDADES
ARTÍCULO VEINTIUNO:
a. El corredor pactará previamente con su cliente la comisión por venta de propiedades.
b.Si no se pudiere comprobar por medios fehacientes el acuerdo de honorarios y no se lograra negociar éstos entre las partes, se presume
lo que indica "el uso y la costumbre".
c. Sobre el monto total de la comisión el CBR deberá recaudar el porcentaje correspondiente al impuesto de ventas y abonarlo al Fisco dentro de los plazos indicados por la Ley.
d.Se considera falta de ética cobrar sobreprecios a los clientes compradores.
CAPÍTULO V
DEL REPARTO DE COMISIONES Y RELACIONES COMERCIALES ENTRE LOS CBR:
ARTÍCULO VEINTIDOS:
a) Se denominará "corredor del vendedor" a quien tenga la autorización de venta, alquiler o permuta de un bien y "corredor del comprador" a quien presente un cliente interesado en dicho bien.
b) Si un CBR es socio de otro u otros CBR o tiene vendedores a su cargo, este grupo se considerará como un sólo CBR u oficina de CBR, en cuanto al reparto de comisiones se refiere.
c) Si no hubiere contrato por escrito en contrario entre las partes, rige lo contemplado en los artículos veintitrés, veinticuatro, veintisiete, veintiocho y veintinueve de este Código.
. d) Cuando un CBR colabora con otro u otros corredores en una negociación:
1. Al o a los CBR que reciben de un cliente el pago de una comisión o remuneración que esté afectada por el impuesto de ventas, les corresponde cobrarle al cliente la totalidad de este tributo. En tal caso, estos CBR entregarán al cliente factura por la comisión e impuesto de ventas recibido.
2. El o los CBR que recibieron la totalidad de la comisión deberán dar, al cliente y a los otros colegas que participaron en la negociación, copia de la factura que entregaron. Éstos a su vez darán factura al o a los primeros sobre el porcentaje de comisión e impuesto de ventas que les corresponde.
3. Si los segundos CBR no tienen o se niegan a entregar a los primeros factura legal, los que recibieron el dinero del cliente se encargarán de depositar al Fisco la totalidad del impuesto de ventas que recaudaron.
Asimismo podrán negarse a pagar a los CBR que no tienen factura legal la parte de la comisión que les corresponde, la cual la depositarán en custodia en la CCCBR, para que sea ésta quien se las cancele cuando presenten la o las facturas legales correspondientes.
Esto sin perjuicio de que se llegare a un arreglo mediante el cual el o los CBR que entregaron factura legal al cliente, deduzcan de la comisión correspondiente a los otros un porcentaje negociable, de previo y por escrito, entre un diez y un treinta por ciento, ya que al no recibir factura legal por estos rubros, aumenta el imponible del impuesto sobre la renta de los corredores que cobraron la comisión total al cliente.
ARTÍCULO VEINTITRES:
La autorización o encargo exclusivo de correduría de un bien inmueble, que por escrito tenga un CBR, debe respetarse. Quien coopere con otro corredor no debe suscitar la intervención de otro colega o terceros sin el consentimiento del primero, salvo lo previsto en el artículo Veintiocho incisos "a" y "b", de este Código.
ARTÍCULO VEINTICUATRO:
El reparto de las comisiones o remuneraciones entre corredores, debe hacerse siempre sobre bases fijadas previamente por escrito, con el objeto de evitar cualquier discusión entre ellos, cuando el negocio se realice.
En ausencia de un convenio escrito, la comisión o remuneración total será dividida en dos partes iguales: entre el corredor del vendedor y su grupo, cincuenta por ciento y entre el corredor del comprador y su grupo, cincuenta por ciento.
ARTÍCULO VEINTICINCO:
El CBR que solicita u ofrece un bien a otro CBR, debe especificar a éste de antemano, antes de iniciar cualquier negociación, si trabaja solo o con otros colegas.
ARTÍCULO VEINTISÉIS:
El CBR no debe hacer creer a un cliente o a un colega que trabaja con otro corredor en el negocio planteado, si no fuese cierto.
ARTÍCULO VEINTISIETE:
Cuando la gestión de un CBR o un grupo de CBR se limita a poner en contacto al corredor del vendedor con el corredor del comprador, y en ausencia de convenio escrito en contrario, se establece que dicha gestión de enlace (para él o los corredores que hagan el contacto) sea de un veinte por ciento de la comisión total del negocio, tratándose de CBR u otros corredores de bienes raíces con licencia de los organismos gubernamentales correspondientes.
En caso de terceros ajenos a la profesión que solicitaren una participación, se establece que la gestión por la referencia de un cliente no sea mayor al diez por ciento de la comisión del corredor que obtuvo el cliente - comprador o vendedor- por medio de ese contacto; todo esto, salvo pacto escrito en contrario.
ARTÍCULO VEINTIOCHO:
a) Cuando un corredor "X" le pide a otro corredor "Y" que se haga cargo completamente de un cliente comprador suyo, el corredor "X" tendrá derecho al treinta y tres por ciento de la comisión que le corresponda a "Y", si llegare a realizar alguna negociación.
b) Cuando un corredor "X" le pide a otro corredor "Y" que se haga cargo completamente de una propiedad (cliente vendedor) el corredor "X" tendrá derecho al veinte por ciento de la comisión que le corresponda a "Y", si llegare a realizar alguna negociación.
ARTÍCULO VEINTINUEVE:
a) Cuando un CBR enseña una propiedad o presenta un cliente comprador
a otro corredor, éste deberá respetar los derechos del primero (quién le enseñó o presentó) hasta por un año a partir de la fecha en que hicieron el último contacto, siempre que se trate del mismo negocio o de alguno derivado de éste, de acuerdo con el inciso siguiente, salvo pacto escrito en contrario.
b) El CBR deberá respetar los derechos de otro colega, respecto a un cliente aportado por él, hasta que hubieren finalizado absolutamente él o los negocios que dieron origen al contacto o los que surgieren dentro del plazo de estas negociaciones.
c) Cuando:
1- Un corredor, "X", tiene autorización exclusiva para vender una propiedad.
2- Esta misma propiedad fue mostrada por otro corredor, "Z", a otro, "Y", durante el año inmediato anterior, antes de que "X" obtuviera la autorización exclusiva.
3- "X" ofrece a "Y" la propiedad que tiene en exclusiva para la venta o "Y" se la solicita.
En este caso, "Y" deberá compartir por partes iguales su cincuenta por ciento de comisión con "Z", si se llegara a realizar la venta a su cliente y "X" tendrá derecho al otro cincuenta por ciento del total de la comisión.
d)
1) Todo corredor que reciba una autorización exclusiva de venta, deberá pedir al propietario otorgante que consigne en ella, por escrito, los nombres de los clientes interesados en la propiedad que durante el año inmediato anterior le hubieren sido oportunamente reportados por otros corredores legítimamente autorizados como tales.
. 2) Asimismo deberá consignarse, junto al nombre de cada cliente, el del corredor que lo reportó y la fecha en que el cliente le fue presentado al propietario por ese corredor.
. 3) De venderse la propiedad a uno de estos clientes cuyos nombres fueron así consignados, durante los doce meses inmediatos posteriores a la fecha que se indica en el punto 2 de este inciso, el corredor que tiene la autorización exclusiva no tendrá derecho a cobrar comisión alguna por la venta y ésta le corresponderá al corredor que reportó al cliente en su momento oportuno.
ARTÍCULO TREINTA:
No es ético mostrar a otro corredor una propiedad o darle datos específicos de ella, (dirección exacta, nombre, dirección o teléfono del dueño, etc.) con el fin de comprometerlo, si él no lo ha solicitado. Esto mismo se aplica en el caso de un cliente comprador.
ARTÍCULO TREINTA Y UNO:
a) Si un CBR "Y" interviene en una negociación en que previamente hubiere intervenido otro CBR "X", no podrá cobrar comisión alguna salvo:
. 1) Que habiendo transcurrido más de tres meses, la negociación se hubiere estancado por causas imputables al CBR "X".
. 2) Que el CBR "Y" pueda probar que no sabía de la intervención y derechos del CBR "X".
En este caso, el CBR "X" tendrá derecho a reclamar en un plazo máximo de treinta días naturales después de finiquitado el negocio y la comisión deberá repartirse por partes iguales, entre ambos CBR o grupos de CBR.
. b) Si se probara que el CBR "Y", enterado de los derechos del CBR "X", hubiere continuado con la negociación sin informar a "X", con el fin de llegar a un acuerdo, "Y" será sancionado por la CCCBR, según se indica en el artículo cincuenta y uno de este Código, y perderá todo derecho de participación.
. c) Sin embargo, los incisos anteriores no se aplicarán en ningún caso, si alguno de los dos CBR tuviere una Autorización Exclusiva, por escrito, sobre la propiedad, a la fecha en que ésta fue mostrada al cliente por primera vez y estuviere vigente el período de obligación del cliente, con respecto al CBR (artículo diecisiete de este Código).
ARTÍCULO TREINTA Y DOS:
El CBR no debe criticar las prácticas profesionales de sus colegas ni comentar las transacciones realizadas por ellos.
ARTÍCULO TREINTA Y TRES:
Será sancionado, de acuerdo con lo estipulado en este Código el CBR:
. a) Que ofrezca sus servicios a un cliente que le haya sido presentado por otro colega.
En el caso de que el cliente solicite los servicios del CBR presentado, es deber de éste informarle al primero (quién lo presentó) con el fin de llegar a un arreglo de participación en la comisión.
. b) Que entregue tarjetas de presentación al cliente de otro CBR o le dé o solicite su teléfono o dirección, sin la autorización de éste, salvo lo contemplado en el artículo veintiocho, de este Código de Ética.
. c) Que con sus prácticas o comentarios entorpezca la labor de venta del otro corredor con el cliente que le presentó, tenga él o no parte en el negocio.
CAPÍTULO VI
DE LAS OBLIGACIONES DE LOS CBR, CON RESPECTO A SUS AGENTES Y SOCIOS:
ARTÍCULO TREINTA Y CUATRO:
Salvo acuerdo escrito en contrario, los "agentes" que trabajen para una oficina de bienes raíces, tendrán derecho al porcentaje acordado con dicha oficina por los negocios en los que participen, pero este porcentaje siempre se calculará sobre el total de la comisión recibida.
ARTÍCULO TREINTA Y CINCO:
El CBR es responsable solidario ante el cliente y ante los terceros que con él contraten, de la gestión de sus agentes.
ARTÍCULO TREINTA Y SEIS:
Si un CBR tiene vendedores a su cargo, como agentes, o socios no asociados a la CCCBR, la responsabilidad íntegra de las actuaciones de éstos, en cuanto a las negociaciones de bienes raíces y obligaciones con la Cámara se refiere, recaerán sobre el CBR incorporado a la Cámara.
Por lo tanto, es obligación de los asociados reportar a la Cámara los nombres de los corredores que trabajan a su cargo y el de sus socios y vendedores que no estén incorporados, así como sus referencias personales (cédula, nacionalidad, tiempo de vivir en Costa Rica y trabajar etc.).
ARTÍCULO TREINTA Y SIETE:
Será sancionado de acuerdo con este Código, el CBR que se asocie, temporal o permanentemente, o emplee como corredor a un extranjero que no tenga cédula de residencia, extendida por el Ministerio de Gobernación, a través del Consejo de Migración, con su respectivo permiso para realizar cualquier tipo de trabajo en el país.
ARTÍCULO TREINTA Y OCHO:
El CBR deberá informar a la CCCBR la cesación de los servicios de los agentes bajo su dependencia y comprobar que han retirado de sus vehículos el logotipo de la CCCBR.
Si no los pudiere recoger, la CCCBR publicará un aviso al efecto, en el periódico de mayor circulación, por cuenta del CBR.
ARTÍCULO TREINTA Y NUEVE:
El CBR no debe solicitar los servicios de un empleado o agente de otro colega, sin su consentimiento.
CAPÍTULO VII
NORMAS SOBRE LA PUBLICIDAD:
ARTÍCULO CUARENTA:
. a) Los anuncios "EN VENTA", "SE ALQUILA", "SE CAMBIA", "SE PERMUTA", fijados en un bien inmueble por un CBR que tenga autorización exclusiva por escrito, deben respetarse y no poner otro(s) rótulos similares a la par.
. b) Bajo ninguna circunstancia debe el CBR quitar el rótulo de otro CBR.
. c) El CBR deberá solicitar al propietario del inmueble que el corredor que tiene su rótulo en la propiedad lo retire o, en su defecto, que el mismo
propietario lo retire por su cuenta.
ARTÍCULO CUARENTA:
d) Va contra la ética que un CBR solicite al propietario correr una propiedad en la que otro CBR, miembro de la CCCBR, tenga un rótulo, si se ha enterado por ese rótulo de la venta de dicha propiedad.
ARTÍCULO CUARENTA Y UNO:
El CBR, en sus gestiones publicitarias se limitará a demostrar la bondad de lo que vende, pero nunca deberá perjudicar, en forma alguna, a un compañero corredor o tercero. Deberá siempre mantener los más altos principios de competencia leal.
ARTÍCULO CUARENTA Y DOS:
EL CBR no usará en su publicidad palabras o frases que degraden la dignidad del CBR, como por ejemplo "SIN INTERMEDIARIOS", "TRATO SOLO CON EL DUEÑO", "NO SE COBRA COMISION" u otras con igual sentido.
ARTÍCULO CUARENTA Y TRES:
El CBR podrá hacer uso del Logotipo de la CCCBR en su publicidad, vehículo, oficina etc., siempre que cumpla con el reglamento que, para tal efecto, dicte la Cámara.
ARTÍCULO CUARENTA Y CUATRO:
El CBR deberá identificarse mediante carné expedido por la CCCBR.
CAPÍTULO VIII
SOBRE LAS DENUNCIAS Y LOS LITIGIOS ENTRE CORREDORES Y ENTRE ESTOS Y TERCEROS
ARTÍCULO CUARENTA Y CINCO:
El CBR debe conducir sus negocios de modo que evite litigios entre colegas.
En caso de litigios entre dos corredores, dicho litigio debe ser objeto de un arbitraje conforme a los reglamentos de la Cámara, antes de someterlo a los Tribunales de Justicia.
ARTÍCULO CUARENTA Y SEIS:
El CBR está obligado a denunciar ante la Cámara las prácticas fraudulentas o no éticas de terceros - sean miembros de la Cámara o no- para que ésta tome las medidas pertinentes ante las autoridades competentes, con el fin de proteger al público.
ARTÍCULO CUARENTA Y SIETE:
Los litigios entre miembros de la CCCBR o un corredor miembro de la Cámara y un tercero, podrán ser sometidos al Tribunal de Ética de la Cámara y/o al Consejo de Alzada, según corresponda. En los casos en que la Cámara sea incapaz de resolver estos litigios o controversias, éstos serán resueltos mediante laudo definitivo e inapelable, de conformidad con los Reglamentos de Conciliación y Arbitraje del Centro de Resolución de Conflictos en Materia de la Propiedad (CRCP), a cuyas normas los miembros de la CCCBR se someten en forma incondicional. En todo caso, si el asunto trasciende a los Tribunales, la Cámara brindará todo su apoyo al miembro perjudicado, siempre y cuando, a su juicio, el asociado tuviere la razón; pero la Cámara no responderá por gasto alguno en que se deba incurrir por estos mismos juicios, gastos que serán íntegramente por cuenta de los interesados, según corresponda.
ARTÍCULO CUARENTA Y OCHO:
Toda denuncia contra un CBR, deberá ser presentada por escrito y estar acompañada de pruebas fehacientes, a juicio del Tribunal de Ética o el Consejo de Alzada, según corresponda.
Este, a su vez, levantará la información y procederá a actuar como considere pertinente, debiendo oír a las dos partes, tratando de recabar la mayor información y pruebas posibles y procurando llegar a un acuerdo amistoso entre las partes.
Si llegare a demostrarse falta de interés de parte del denunciante o hiciere caso omiso de las indicaciones que el Tribunal o el Consejo le hiciere, se desestimará la denuncia en un lapso de treinta días. Se procederá igual si la denuncia proviene de un CBR hacia otro o de un CBR a terceros.
Si el que fuere denunciado no acudiere a las audiencias que el Tribunal de Ética o el Consejo le citare y no facilitare a éste las pruebas requeridas en su poder, el Tribunal dará por cierto lo dicho por la parte acusadora, salvo que el denunciado presentare excusa muy justificada para no hacerlo o que el Tribunal no pudiere probar que dichos requerimientos le fueron notificados al acusado, al menos con ocho días calendario de anticipación.
CAPÍTULO IX
DE LAS MEDIDAS DISCIPLINARIAS
ARTÍCULO CUARENTA Y NUEVE:
Por faltas contra lo que indican los Estatutos de la Cámara, sus reglamentos y por el incumplimiento de algunas las normas de este Código, se aplicarán las siguientes sanciones, según fuere el caso:
1- Amonestación verbal. 2- Amonestación escrita. 3- Suspensión temporal o condicionada. 4- Expulsión.
ARTÍCULO CINCUENTA:
Las medidas disciplinarias se aplicarán de la siguiente manera:
.a) Las amonestaciones verbales o escritas las hará el Tribunal de Ética o el Consejo de Alzada, según corresponda, y constará copia en el expediente del CBR, así como de la separación, de la suspensión o de la expulsión.
b) Estas sanciones serán aplicadas, según la gravedad del caso, a juicio del Tribunal o del Consejo. En vista de esa misma gravedad, podrá decretarse la expulsión inmediata de un asociado, sin que medie amonestación o suspensión alguna.
.c) Es entendido que, en todos los casos, el CBR podrá ejercer el derecho a la defensa, presentando las pruebas que lo exoneren de culpabilidad, solicitud de revocatoria ante el mismo Tribunal y apelación ante el Consejo de Alzada; pero, en todo caso, la sanción se ejecutará mientras se resuelva la apelación.
ARTÍCULO CINCUENTA Y UNO:
Los profesionales en correduría de bienes raíces serán corregidos disciplinariamente, de acuerdo con lo que indican los Estatutos de la CCCBR y este Código de Ética.
a) Con amonestación verbal cuando en términos injuriosos, despectivos o irrespetuosos, se refieran a sus colegas en forma verbal privada.
b) Con amonestación escrita cuando en términos injuriosos, despectivos o irrespetuosos, se refieran a sus colegas por correspondencia escrita
privada.
. c) Con suspensión de uno a tres meses en el caso de que injurien a un
colega públicamente y haya sido debidamente demostrado, a criterio del
Tribunal de Ética o del Consejo de Alzada, según corresponda.
. d) Con expulsión cuando se calumnie públicamente a un colega y, después
de ventilarse el caso ante los Tribunales de Justicia, éstos lo culparen.
. e) Con suspensión de tres meses, cuando de hecho atacaren a un colega, sea o no con ocasión o como consecuencia de los hechos previstos en
este Código.
. f) Para casos comprobados de deslealtad en el caso de pago de comisión a un colega, se le exigirá el pago de la suma correspondiente y se le sancionará con las medidas disciplinarias de tres meses de suspensión hasta la expulsión, según la gravedad del caso. Toda otra queja que hubiere sobre el mismo CBR en este sentido, por leve que parezca, será estudiada por el Tribunal de Ética o el Consejo de Alzada, según corresponda, y al CBR se le aplicarán las más drásticas medidas disciplinarias en los casos subsiguientes:
. g) En los casos de sentencia firme condenatoria de Tribunales de Justicia, por delitos de naturaleza evidentemente deshonrosa y de desprestigio para nuestra profesión, se decretará la expulsión inmediata y se informará de tal decisión a los organismos que corresponda.
. h) En otros casos diferentes a los anteriormente mencionados, se aplicarán las medidas disciplinarias, según la gravedad de la falta, a juicio del Tribunal de Ética y/o del Consejo de Alzada, según corresponda.
CAPÍTULO X
DEL TRIBUNAL DE ÉTICA
ARTÍCULO CINCUENTA Y DOS:
De su nombramiento:
El Tribunal de Ética será nombrado por la Asamblea General, según se indica en los artículos treinta y tres y cuarenta y uno y del sesenta y nueve al setenta y cuatro de nuestros Estatutos.
ARTÍCULO CINCUENTA Y TRES:
De su integración:
El Tribunal de Ética deberá integrarse con un Presidente, un Secretario y tres Vocales.
. a) Los designados no deberán pertenecer a la Junta Directiva, al Tribunal
Electoral ni a la Fiscalía General de la Cámara, en ejercicio. Si el nombrado fuere miembro del Consejo de Alzada, deberá renunciar a este cargo, en el momento mismo de su nombramiento en el Tribunal de Ética.
. b) Deberán comprometerse, en el acto de su nombramiento, a no postular su nombre para ningún puesto de Junta Directiva ni de la Fiscalía General mientras dure su cargo, y a no hacer proselitismo en favor de ningún partido de la Cámara durante el tiempo que permanezcan en sus funciones como miembros del Tribunal de Ética.
. c) Para ser miembro del Tribunal de Ética, el asociado deberá haber cumplido no menos de seis meses ininterrumpidos de pertenecer a la Cámara como asociado activo y contar con un expediente de ética profesional intachable. Sin embargo, no se considerará como impedimento, para pertenecer al Tribunal, las acusaciones sin prueba ni fundamento que se hubieren presentado en su contra, que no hubieren sido juzgadas y condenadas siguiendo las normas estipuladas en estos Estatutos y el Código de Ética, sobre todo en cuanto a la oportunidad de su derecho de defensa.
ARTÍCULO CINCUENTA Y CUATRO:
De sus deberes y atribuciones:
. a) Desde la fecha de su nombramiento, hasta que sus obligaciones
finalicen, el Tribunal se reunirá en sesión ordinaria en los días y horas que acordará en la primera sesión, que deberá efectuarse dentro de los ocho días siguientes a su nombramiento.
. b) Evacuará las consultas que se le hagan y recibirá, dará curso y resolverá sobre las denuncias que hicieren los asociados o terceros con respecto a problemas de ética de los asociados, con ellos mismos o con terceros. Si fuere del caso, aplicará las sanciones correspondientes.
. c) Supervisará y sancionará, a quiénes incumplan con lo que indican los Estatutos, sus reglamentos o el Código de Ética, en lo que le corresponda.
. d) Informará de inmediato a la Junta Directiva, acerca de las sanciones que impusiere a los asociados, con el fin de que ésta tome las medidas administrativas pertinentes.
. e) Llevará un control de las personas físicas y jurídicas que, habiendo sido denunciadas ante la Cámara, hubieren resultado culpables de los cargos que se les imputaban, fuere cual fuere la sanción que se les hubiese aplicado. También llevará un control, siempre que pueda, de los nombres de aquellas personas, asociados o no, que incurran en faltas comprobadas relacionadas con la correduría de bienes raíces u otras transacciones mercantiles, aunque los casos no hayan sido presentados ante la Cámara.
. f) Basado en estos controles, evacuará las consultas que le haga la Junta Directiva u otro de los órganos, con el fin de resolver sobre solicitudes de ingreso o reincorporación de asociados, cuando se deba elegir a los miembros de los órganos de la Cámara o cuando lo requieran para el mejor cumplimiento de sus funciones.
. g) Remitirá al Consejo de Alzada aquellos casos en que existieren intereses de alguno o algunos de sus miembros o que, por alguna circunstancia, el Tribunal se encuentre en imposibilidad de resolver.
. h) Llevará un libro de actas, proporcionado por la administración, numerado en forma continua y debidamente sellado por él mismo.
. i) Pedirá a la Junta Directiva que convoque a Asamblea Extraordinaria cuando lo requiera el cumplimiento de sus funciones y, en esa Asamblea, la Junta Directiva dará al Tribunal amplias facilidades, verbales y por escrito, para que explique a los asociados el motivo de la reunión y dé los argumentos que considere pertinentes.
. j) Informará a la Asamblea sobre lo actuado siempre que sea necesario.
ARTÍCULO CINCUENTA Y CINCO:
De su Ética:
a) Los miembros del Tribunal deberán actuar con absoluta honestidad,
responsabilidad e imparcialidad. Si por negligencia o dolo se separasen del fiel cumplimiento de sus deberes, podrán ser sancionados por la Asamblea General, con penas desde la amonestación verbal o escrita hasta la suspensión o expulsión de la Cámara, dependiendo de la gravedad de la falta, debidamente comprobada.
ARTÍCULO CINCUENTA Y SEIS:
. a) El estudio y recomendaciones de un caso presentado contra un
miembro del Tribunal de Ética o de uno presentado por un miembro de este Tribunal contra otra persona, estarán a cargo del Consejo de Alzada.
. b) Si un miembro del Tribunal de Ética fuere el acusado por otro asociado, por alguno de los órganos o por un tercero, por cualquier falta contra los Estatutos, sus reglamentos o el Código de Ética, o por cualquier otra falta grave, será suspendido en sus funciones hasta tanto el asunto no sea resuelto. En este caso, su ausencia no afectará el quórum. Si resultare culpable, aunque se llegase a un arreglo aceptable para la parte acusadora, será destituido de su cargo permanentemente.
ARTÍCULO CINCUENTA Y SIETE:
. a) La Junta Directiva deberá incluir dentro del presupuesto anual un monto
suficiente, que permita dotar al Tribunal del material y las asesorías necesarios para el mejor cumplimiento de sus funciones, de acuerdo al presupuesto presentado por el Tribunal en la primera quincena de febrero.
. b) La Junta Directiva y la administración le brindarán también toda su colaboración para el buen desempeño de sus funciones.
. c) El Tribunal de Ética solicitará por escrito a la Junta Directiva cualquier gestión administrativa que necesite para su buen funcionamiento. Ésta tendrá un plazo de tres a ocho días para resolver sobre lo solicitado y, si no lo hiciere así por su falta de previsión o negligencia, será responsable de cualquier atraso que sufra el Tribunal en las funciones que le corresponden.
. d) El Tribunal podrá solicitar a la Junta Directiva la asesoría de un abogado consultor u otro asesor, cuando así lo considere necesario.
. d) Llevará un libro de actas, proporcionado por la administración, numerado en forma continua y debidamente sellado por él mismo.
. e) Supervisará y sancionará, si fuere del caso, a quiénes incumplan con lo
que indican los Estatutos, sus reglamentos o el Código de Ética, en lo
que le corresponda.
. f) Pedirá a la Junta Directiva que convoque a Asamblea Extraordinaria
cuando lo requiera el cumplimiento de sus funciones. En esa Asamblea la Junta Directiva dará al Tribunal amplias facilidades, verbales y por escrito, para que explique a los asociados el motivo de la reunión y dé los argumentos que considere pertinentes.
. g) Llevará un control de las personas físicas y jurídicas que, habiendo sido denunciadas ante la Cámara, hubieren resultado culpables de los cargos que se les imputaban, fuere cual fuere la sanción que se les hubiere aplicado.
CAPITULO XI
EL CONSEJO DE ALZADA
ARTÍCULO CINCUENTA Y OCHO:
. a) El Consejo de Alzada estará constituido y tendrá los deberes según lo que indican los Estatutos de la CCCBR, en sus artículos del setenta y cinco al setenta y ocho.
. b) Trabajará de acuerdo con esos mismos Estatutos y este Código, siguiendo los procedimientos que se indican para el Tribunal de Ética.
ARTÍCULO CINCUENTA Y NUEVE:
. a) El estudio y recomendaciones de un caso presentado contra un
miembro del Consejo de Alzada o de uno presentado por un miembro de este Consejo contra otra persona, serán de competencia del Tribunal de Ética, pudiendo pedir revocatoria ante éste y apelación ante la Asamblea General.
. b) Si un miembro del Consejo de Alzada fuere acusado por otro asociado, por alguno de los órganos o por un tercero, por cualquier falta contra los Estatutos, sus reglamentos o el Código de Ética, o por cualquier otra falta grave, será suspendido en sus funciones hasta tanto el asunto no sea resuelto. En este caso, su ausencia no afectará el quórum. Si resultare culpable, aunque se llegare a un arreglo aceptable para la parte acusadora, será destituido de su cargo permanentemente.
ARTÍCULO SESENTA:
De sus fondos:
. a) La Junta Directiva deberá incluir dentro del presupuesto anual, un monto
suficiente que permita dotar al Consejo del material y asesorías
necesarios, para el mejor cumplimiento de sus funciones.
. b) La Junta Directiva y la administración le brindarán también toda su colaboración para el buen desempeño de sus funciones, de acuerdo al presupuesto presentado por el Consejo en la primera quincena de
febrero.
. c) El Consejo de Alzada solicitará por escrito a la Junta Directiva cualquier
gestión administrativa que necesite para su buen funcionamiento; ésta tendrá un plazo de tres a ocho días para resolver sobre lo solicitado; si no lo hiciere así, por falta de previsión o negligencia, será responsable de cualquier atraso que sufra el Consejo en las funciones que le corresponden.